| Uit een open call op de website van BRUZZ, tijdens de maand mei, blijkt dat de Brusselaar er vaak een complexe tot ronduit getroebleerde relatie op nahoudt met zijn syndicus.

# Waarom zoveel mede-eigenaars botsen met hun syndicus

Wie een appartement bewoont, krijgt te maken met een syndicus. Die relatie loopt niet altijd over rozen, zo blijkt uit een bevraging van BRUZZ. Waarom loopt het toch zo vaak verkeerd? “Investeringsfirma's zijn op de kar gesprongen en voor hen telt alleen het geld.”

"Wat ik van mijn syndicus vind? Oei, hebt u een half uur? Ik heb 27 jaar ervaring met hen en nooit een goeie gehad”, zegt BRUZZ-lezer Erik*. Hij staat niet alleen met zijn verzuchting. Uit een open call op de website van BRUZZ, tijdens de maand mei, blijkt dat de Brusselaar er vaak een complexe tot ronduit getroebleerde relatie op nahoudt met zijn syndicus. Van de 35 reacties die binnenkwamen, waren er vier positief. De rest waren klachten.

Onbereikbare syndici werden het vaakst genoemd (tien vermeldingen bij BRUZZ). Daarnaast kwamen ook een gebrek aan transparantie over boekhouding, kosten en facturen (zeven vermeldingen), een foute of ontbrekende boekhouding (zes vermeldingen) en problemen met de organisatie van de algemene vergadering (zes vermeldingen) sterk naar voren.

“Onze vorige syndicus betaalde alles te laat, waardoor elke factuur tien procent duurder werd door ingebrekestellingen en herinneringsbrieven”, zegt Dries* uit Brussel-Stad. “Sibelga heeft in maart 2025 zelfs tien dagen het gas afgesloten, nadat ook de energiefacturen vijf maanden onbetaald waren gebleven. Als ik dan vroeg om na te gaan wat er precies nog moest worden betaald, rekende de syndicus extra kosten aan. Na enige tijd kwam er zelfs helemaal geen antwoord meer op mijn mails.”

Minstens vier respondenten maken zelfs melding van geld dat verdween uit reservefondsen. “De syndicus is gaan lopen met de potjes”, zegt lezeres Clara. “Ik heb er geen idee van waar hij nu zit.”

Zes mensen claimen dat hun syndicus onvoldoende of helemaal geen offertes opvraagt bij grotere werken, ook al is dat verplicht – bewoners moeten geïnformeerd kunnen kiezen met wie ze in zee gaan. “We moesten 8.000 euro betalen voor het onderhoud van de liften”, zegt Bert. “Maar als we naar die offerte vroegen, kregen we die niet vast.”

Soms komen al die problemen samen. Dat is het geval bij Johan Willekens, eigenaar in een gebouw met vijftig flats in Brussel-­Stad. “Onze syndicus is totaal niet open over de facturen en de boekhouding. Zo bleek na speurwerk dat er 8.600 euro was uitgegeven aan schilderwerken voor een vuilnislokaal van amper tien vierkante meter. Die waren uitgevoerd zonder dat eerst offertes waren opgevraagd. De syndicus heeft gewoon de aannemer gekozen die aan het werk was in de flat van een bewoner.”

“Nog veel erger is dat er 50.000 euro verdwenen is uit de kas zonder dat tegenover dat bedrag facturen staan”, zegt Willekens nog. “De syndicus beweert dat het geld naar werken is gegaan aan afvoerleidingen, maar elke verdere toelichting ontbreekt. Reacties op mails blijven vaag en als we als mede-eigenaar de boekhouding willen inkijken, worden privatieve kosten aangerekend voor de werkuren van de boekhouder. Toen we bleven aandringen, is het al tot verbale bedreigingen gekomen. We wachten nu op het advies van onze advocaat.”

Waterleiding hangt in de weg

Gecombineerd met de talloze, negatieve recensies op Google en een stroom aan cynische commentaren op platformen zoals 'Durf te Vragen Brussel' lijkt het alsof de syndicus voor velen als een noodzakelijk kwaad wordt beschouwd. Aan wie of wat ligt dat dan? En zijn de problemen nog toegenomen de jongste jaren?

“Cijfers zijn er niet, maar ik heb wel de indruk dat het is vermeerderd”, zegt Els Herregodts, vrederechter in het kanton Laken. “In elk geval is het aantal klachten over syndici erg hoog, zeker bij grote vennootschappen, die hun taken gebrekkig uitvoeren en zich soms gedragen als despoten – door bijvoorbeeld niet eens te antwoorden op gerechtvaardigde opmerkingen van mede-eigenaars.”

In 2023 waren er in Brussel 608 professionele syndici, in 2025 slonk dat aantal tot 526

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), waar ook syndici onder vallen, heeft wel cijfers. Bij de Nederlandstalige kamer ging dit van 159 dossiers in 2018 naar 226 in 2020, 372 in 2023, 382 in 2024 en 334 in 2025. De klachten bij de Franstalige kamer kennen een gelijkaardig verloop met eerst een stijging, gevolgd door een recente daling. Een verklaring voor die recente daling heeft het BIV niet echt. “Jaarlijkse schommelingen”, klinkt de uitleg.

De cijfers moeten met de nodige omzichtigheid benaderd worden. Verschillende lezers gaven aan niet naar het BIV te willen stappen “omdat zoiets toch geen zin heeft”. Mohamed Akdad is al vier jaar eigenaar van een parkeerplaats in de garage onder de Sint-Michielswarande in Etterbeek. “Al even lang kan ik daar mijn wagen niet zetten omdat er een waterleiding in de weg hangt. Twee opeenvolgende syndici weigeren de nodige werken uit te voeren, ook al heeft de vereniging van mede-eigenaars (VME) beslist dat die buis verplaatst moet worden. Vier jaar lang al moet ik bij iemand anders een plaats huren. Aangetekende brieven helpen niet, en een klacht bij het BIV heeft geen zin, hoorde ik. Waardoor ik nu naar de vrederechter stap. Dat alles vreet energie.”

Akdad heeft gelijk om niet naar het BIV te stappen. “Niet omdat het BIV de eigen leden zou beschermen, zoals soms gezegd wordt, of de zaak niet ernstig zou nemen”, stelt Jan Alleman, vicevoorzitter van het BIV en zelf syndicus. “Wel omdat wij een tuchtrechtbank zijn. Wij kunnen een syndicus schorsen of zelfs schrappen als die een deontologische fout maakt. Wij kunnen echter bijvoorbeeld geen gelden terugvorderen of de beslissingen van een algemene vergadering ongedaan maken. Voor genoegdoening moet men bij de vrederechter zijn.”

Dat in 2025 acht op de tien klachten bij het BIV geseponeerd werden, heeft volgens Alleman daarmee te maken. In andere gevallen kon er ook geen deontologische inbreuk worden vastgesteld, of was er een gebrek aan bewijs. “Maar álle klachten worden onderzocht door een onafhankelijke rechtskundige assessor. In 2025 leidde dat in totaal tot negentig tuchtbeslissingen, uitgesproken over syndici”, aldus Alleman.

Als een Zwitsers zakmes

Of het erger is dan ooit, valt moeilijk objectief te achterhalen. Er zijn eerder indicaties. Dat de relatie tussen eigenaars en syndicus vaak stroef verloopt, en tot grote frustraties leidt, staat wel vast. Hoe komt dat toch?

De wet van vraag en aanbod blijkt een belangrijk oorzaak. “Syndicus is een knelpuntberoep”, zegt Alleman. “De syndicus moet zoals een Zwitsers zakmes zijn: juridisch, technisch en boekhoudkundig onderlegd. Zo iemand vind je niet makkelijk.” Als een beheerder van een gebouw dan geen goed werk levert, is er niemand om hem te vervangen. “Dat soort profielen hangt niet klaar aan de kapstok”, aldus Alleman.

In 2023 waren er in Brussel 608 professionele syndici, in 2024 waren er nog 566 en in 2025 slonk dat verder tot 526. Door de vereiste meertaligheid zijn de syndici in Brussel nóg moeilijker te vinden dan in de rest van het land.

"Het aantal klachten over syndici ligt erg hoog, en zeker wat de grote vennootschappen betreft" Els Herregodts Vrederechter in het kanton Laken

Niet alle beheerders van gebouwen zijn opgeleide, door het BIV-erkende syndici. De meeste zijn in loondienst en komen vaak uit een totaal andere sector. “Die nieuwe medewerkers worden zonder fatsoenlijke opleiding voor de leeuwen gegooid”, zegt Peter Leyseele, jurist, gerechtelijk syndicus en maker van De Case, een podcast over appartementsmede-eigendom. “Ze krijgen een bureau en een laptop met daarop 45 dossiers, en honderden mails van hun voorganger. Ze beginnen met een gigantische achterstand. Zonder begeleiding haken velen na vier à vijf maanden af, tot frustratie van de mede-eigenaars, die zo wéér een nieuwe beheerder krijgen die het gebouw niet kent.”

Het grote verloop binnen één firma wordt trouwens door zes lezers expliciet als reden gegeven voor de moeilijkheden die mede-­eigenaars ervaren.

“Twintig jaar geleden werd ik een jaar begeleid tot ik de finesses van het gebouw kende”, zegt Leyseele nog. “Pas dan werd ik zelf hoofdverantwoordelijke. Dat gaf me tijd om een band te scheppen met de eigenaars.”

Die tijd is voorbij, zegt ook Alleman. “Het is niet meer mogelijk om mensen lang op te leiden. Het tekort op de arbeidsmarkt is te groot.”

Big is Beautiful

Door dat tekort hebben syndici de keuze om oude, kleine gebouwen die veel energie vergen, links te laten liggen. Voor die gebouwen moeten syndici ook een vergadering beleggen, de boekhouding doen, de facturen voor de lift betalen enzovoort. Voor pakweg 25 euro per appartement is dat natuurlijk veel voordeliger voor gebouwen met 80 flats dan met 10. “Economisch gezien is het de logica zelve dat syndici voor die grote gebouwen kiezen”, aldus Alleman.

En dat kunnen ze, want volgens cijfers van vastgoednetwerk CIB komen er nog altijd appartementsgebouwen bij in Brussel. Van precies 30.000 in 2010 steeg het aantal naar 37.419 in 2020 en 42.388 in 2025. Niet alle appartementsgebouwen hebben weliswaar een professionele syndicus – dat aantal wordt geschat op iets meer dan de helft – maar het geeft wel een idee.

Nog een factor in de moeilijke relatie, is de consolidatie van de markt, waarbij het aanbod al een jaar of zes evolueert van vele kleintjes naar enkele grote spelers. Zeker vijf lezers geven aan dat de ellende voor hen begon na een overname door een grote (buitenlandse) firma.

Easy Syndic, O.P., Trevi en Syncura zijn in Brussel zeer actief, maar zijn allemaal in handen van het Franse Emeria. Gerantis en Parte volgen als tweede en derde grootste syndicusbedrijf van het land. In 2025 stapte de Britse investeringsmaatschappij Hg Capital in Parte. Gerantis is dan weer in handen van investeringsbedrijven M80 Capital en Castelmore Group. “Zij zien dit puur als investeringen”, zegt Leyseele.

“Eigenaars gaan er soms van uit dat een syndicus ook de lekkende kraan in hun privatieve delen moet herstellen. Dat klopt niet” Peter Leyseele Jurist en gerechtelijk syndicus

Ook Tom Vandermeersch, ex-syndicus en bezieler van Appartementor, dat advies geeft aan syndici en mede-eigenaars, ziet bij de grote spelers een grote focus op de targets. “Natuurlijk: elk bedrijf wil winst maken, maar menselijk contact moet prioritair blijven. Vroeger had ik tijd om tussendoor een kop koffie met eigenaars te drinken. Als er dan eens moeilijkheden opdoken, kende je elkaar en vond je een oplossing. Nu zeggen de grote jongens: 'Je moet geen koffie gaan drinken maar aan je bureau zitten. En zoveel mogelijk dossiers behandelen.'”

Die grote spelers gingen vervolgens nog eens uitbreiden. “Eén vaak genoemde Brusselse firma is zo hard gegroeid dat ze niet eens de werkkracht heeft om zelfs maar de mails te beantwoorden of de nodige werken op te volgen. Die firma werkte ook relatief goedkoop, terwijl goed beheer zelden goedkoop is.” Dat het diezelfde firma was die in de hierboven vermelde getuigenis de facturen niet betaalde en een onzorgvuldige boekhouding erop nahield, vindt Vandermeersch wel echt onbegrijpelijk. “Dat moét je doen als goede huisvader.”

De betrokkenheid mag bij de grote spelers dan wel lager liggen dan bij de kleine kantoren – “De supermarkt versus de kleine kruidenier”, zoals Alleman het zegt – een consolidatie biedt ook voordelen. Grote ondernemingen staan digitaal verder, en kunnen de eigenaars bijvoorbeeld een notificatie sturen met de boodschap dat de lift binnen twee uur hersteld zal zijn. Ze kunnen goedkopere verzekeringen of energiecontracten aanbieden, en beschikken soms over een eigen bank- en klusjesdienst.

Sommige grote spelers hebben eigen poetsfirma's, bedrijven die epc-attesten afleveren of eigen softwarebedrijven. En dat hele ecosysteem kan soms, ondanks de voordelen, ook wel problematisch zijn. “Een syndicus moet onafhankelijk zijn”, zegt Leyseele. “Als een syndicus belangen heeft in een ander bedrijf, moet hij dat vermelden”, vult Vandermeersch aan. “De algemene vergadering moet het gebruik van die diensten vervolgens goedkeuren.”

Oplossingen

Wat zijn de oplossingen? Bijna elke partij die BRUZZ contacteerde, haalt aan dat de verwachtingen soms verkeerd liggen. Dat corrigeren, is dus al een eerste stap in de pacificatie van de relatie, luidt het. “Eigenaars gaan er soms van uit dat een syndicus ook de lekkende kraan in hun privatieve delen moet herstellen”, zegt Leyseele. “Dat hij een conciërge of klusjesman is.” Terwijl een syndicus enkel instaat voor de gemeenschappelijke delen, en uitvoert wat de mede-eigenaars daarover beslissen.

“Vervolgens realiseren mede-eigenaars zich niet altijd dat ze in een mini-democratie terechtkomen”, zegt Leyseele. “En dat ze zijn het zelf zijn die er onderling niet uit raken.” Een lezer liet bijvoorbeeld weten dat ze niet akkoord ging met de aannemer die gekozen werd voor het vernieuwen van het dak, en wees naar de syndicus, maar het waren de bewoners die in meerderheid voor die aannemer gekozen hadden. Dan valt de syndicus niks te verwijten.

| Jan Alleman, vicevoorzitter van het BIV en zelf syndicus: “De syndicus moet zoals een Zwitsers zakmes zijn: juridisch, technisch en boekhoudkundig onderlegd. Zo iemand vind je niet makkelijk”

Het aanbod aan syndici verhogen, is wel de allerbelangrijkste maatregel, zeggen alle experts. Nu willen de meeste vastgoed­studenten makelaar worden, merkt Vandermeersch op, die lesgeeft aan de Odisee-­hogeschool. “Als ik aan het begin van het jaar vraag wie syndicus wil worden, steken er twee hun hand op. Ze kijken allemaal naar Huizenjagers, waar mooie jongens en kortgerokte meisjes huizen verkopen, en willen dat ook. Maar intellectueel is het beroep van syndicus meer uitdagend. Werk is er altijd en de inkomsten zijn stabiel. Na mijn betoog gaan er gelukkig meer handen de hoogte in. (Lacht)”

Werken aan bemiddeling

Ook het BIV wil het beroep aantrekkelijker maken om zo een hogere instroom te creëren. Een eerste campagne liep van 2023 tot 2025. In september gaat een nieuwe campagne van start die zich meer zal richten op de bedienden die voor erkende syndici werken. “Het is een boeiend beroep met enorm veel afwisseling”, aldus Alleman. “Je weet nooit wat de dag brengt, maar wel dat je mensen gelukkig kunt maken.”

Het aanbod aan syndici en zo ook de kwaliteit ervan verhogen: dat is iets van een lange adem. Maar wat kan de mede-eigenaar op korte termijn doen? Als zijn syndicus geen inzage wil geven in documenten, elke rekening te laat betaalt of met de potjes gaat lopen?

Dan is die eigenaar of VME toch vooral aangewezen op de vrederechter of het BIV. Een vrederechter kan de syndicus formeel dwingen het geld bijvoorbeeld terug te storten. Het BIV kan de syndicus tuchtmaatregelen opleggen, maar daarmee heb je je geld nog niet terug. Bovendien worden acht op de tien klachten geseponeerd. “Toch maakt zo'n procedure indruk op een syndicus”, zegt Vandermeersch. “Hij of zij moet voor de uitvoerende kamer voorkomen, een soort rechtbank, en kan geschorst of zelfs geschrapt worden. Iets waar ze toch beducht voor zijn.” Het BIV kan dus wel degelijk een afschrikkend effect hebben.

Rest nog één optie: bemiddeling. Een neutrale, vaak daartoe opgeleide bemiddelaar wordt dan gekozen door beide partijen, en probeert tot een gedragen oplossing te komen. Dat kan op voorstel van een van de strijdende partijen, of op voorstel van de vrederechter. Sowieso moeten alle partijen instemmen, en daar wringt vaak het schoentje. Maar toch: “Zelf heb ik het al gedaan in een renovatiedossier, waarbij er een geschil was over de verdeling van de kosten”, zegt Vandermeersch. Met succes. “Vanuit de advocatuur merk je dan ook steeds meer initiatieven in die richting. Daar ligt de toekomst.”

Fijn dat je wil reageren. Wie reageert, gaat akkoord met onze huisregels . Hoe reageren via Disqus? Een woordje uitleg .